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AreaAnalyzer(エリア・アナライザー)とは

不動産投資家の方が必要とする投資対象物件所在エリアの統計データを
Web上で簡単に確認できるツールです。
居住人口構成、世帯人員別構成、住宅の所有関係別世帯構成、
職業構成やその増減といった不動産投資に必要なデータを、
地図と対応した形で確認することができます。
必要なのは会員登録のみ。無料で全ての機能をご利用いただけます。

利用にあたっては、以下の使い方を参考にしてください。

利用のながれ

住所を指定

「住所で指定」(TOP)ページの物件住所欄に候補物件の住所を入力するか、「地図で指定」ページの地図上で物件所在地をクリックするとエリアデータページに遷移します。

エリアデータを確認

左のエリアデータページで、投資対象物件周辺の基本指標・詳細指標の確認、データマッピング、類似エリア分析を行います。

通勤・通学時の交通手段の構成」「基本指標」「夜間(居住)人口構成」「世帯人員別構成」「住宅の所有関係別世帯構成」「居住者の就業産業構成」「住宅の建て方別世帯構成」の7指標は物件種やターゲットとする居住者にかかわらずチェックすべき指標です。
家族類型別世帯構成1・2」「居住者の就業状況・従業上の地位の構成」「居住者の就業職業構成」「学生の構成」「5年前の常住地の構成」「昼間人口の構成」「昼間人口の勤務先業種別構成」は上述の7指標を補完したい場合に参照する指標です。
各指標の意味については、それぞれの説明を参照してください。(指標名をクリックすると説明に遷移します)

データマッピングは、分析範囲の合計値でなく範囲内の各地域別の状況を把握したい場合に使用します。 「居住人口」「居住世帯」「民営借家世帯」「単身世帯」「昼間人口」「昼夜間人口比」について、その密度、増減が地図上に色でマッピングされます。
こちらをクリックすると使用方法に遷移します。

類似エリア分析は、物件所在地に土地勘がなく感覚的に把握できない場合に使用します。 AreaAnalyzerで使用している指標に対しベクトル分析を加えることにより、土地勘のある場所から似ているエリアを抽出するもので、「大阪の北新地は東京でいう銀座」をシステム的に実現します。
こちらをクリックすると使用方法に遷移します。

画面構成

  • こちらで分析範囲、比較対象を設定します。分析範囲は最大物件所在エリア起点半径5kmまで、比較対象は全国・物件所在都道府県・市区町村・任意の住所をそれぞれ指定できます。
  • バーをクリックすると各指標や類似エリア分析が表示されます。指標については一部を除いて2010年の値、増減率が表およびグラフで確認することができます。
  • こちらでデータマッピング項目・内容を指定します。
  • 3で指定した結果が地図にマッピングされます。地図をクリックするとそのエリアの詳細データがポップアップ表示されます。

物件データを登録

ブックマークしたい物件の基本データ、調査データを左の物件データページで登録します。 もちろん登録内容は、登録したご本人以外は見ることができません。

物件基本データには、不動産会社等のサイトや不動産会社から送付された資料に掲載されている価格・所在地・利回り等のデータを登録します。 価格・所在地・利回り等の情報は後述のブックマークリストで検索や並び替えの条件として利用できます。

調査データには、路線価(区分所有物件を除く)、物件の簡易評価額、初期費用(仲介手数料、不動産取得税等)、現地調査結果、評価年収等のデータを登録します。 これらの情報は基本データと同じくブックマークリストで検索や並び替えの条件として利用できます。

画面構成

  • こちらで物件基本データ(価格・所在地・利回り等)を登録します。
  • 区分所有以外の物件の場合に表示され、路線価を登録することができます。登録手順はこちらをクリックしてください。
  • 物件調査データ(物件の簡易評価額、初期費用、リフォーム費用、年間運営費、物件調査結果等)はこちらで登録します。

ブックマークリストで選別

ブックマークした物件の概要が一覧表示されます。物件データページと同様、登録したご本人以外は見ることができません。

ブックマーク登録した物件の基本データ(物件種・所在地・建物構造・築年月・戸数・価格・利回・年収)、詳細データ(簡易評価額・評価利回り・評価年収)、 価格と簡易評価額等から自動算出された必要自己資金、評価賃料と想定空室率から自動算出された年間収支、必要自己資金と年間収支から自動算出されたCCR、 およびこれらに加えて物件所在エリアの居住人口、昼間人口、民営借家世帯数とその増減率が一覧で表示されます。

ブックマークしたデータに対してキーを指定して並び替えを行ったり、条件を指定して絞り込みを行うことができます。



画面構成

  • こちらにブックマークデータが一覧表示されます。クリックすると物件データページに遷移します。
  • こちらで表示件数や並び替え条件を指定します。
  • こちらで絞り込み検索条件を指定します。

指標の意味・操作方法

通勤・通学時の交通手段の構成

分析範囲を把握するため、まず「通勤・通学時の交通手段の構成」を確認します。

上のグラフように自家用車の構成比が少ないエリアは半径1kmまでの範囲のデータチェックで問題ありません。 これに対し、下のグラフように自家用車の構成比が全国平均を上回るエリアでは半径3km(できれば5km)のデータチェックも行うようにしてください。

基本指標

人口密度・昼夜間人口比、人口増減、借家世帯数増減を確認します。人口密度が極端に低くないか、また人口が大幅な減少傾向にないかをチェックします。 さらに、昼夜間人口比率が見てエリアの傾向(101以上なら日中エリア外から人が通勤・通学してくるエリア、99以下ならその逆)を把握します。

増減率については、全エリアの年平均増減率を上から20%づつ5段階に分類しアイコンでも表しています。上位20%に該当する場合は「晴」の、下位20%に該当する場合は「雨」のアイコンで表示しています。

夜間(居住)人口構成

賃貸住宅へのニーズが高いことが予想される若年層の構成比が全国平均や都道府県平均に比べて高いかどうかをチェックし、ターゲットとする年齢層の対2005年および2000年の増減率を把握します。
上のグラフのように20歳代の構成比が全国平均に比べ高い地域は有望と考えられます。

あわせてコーホートの確認も行ってください。AreaAnalyzerでは5年前の人口と比較(例えば、2010年調査の「15∼19歳」と2005年調査の「10∼14歳」は同年齢層)して転出入の状況を把握することができます。

地方の大学周辺地域などでは、下のグラフのように15∼24歳で転入し、25∼29歳で転出してゆく傾向が多く見受けられます。

コーホートとあわせて、後述の「5年前の常住地の構成」も確認するとより確実となります。

世帯人員別構成

単身世帯が多いのかファミリーが多いのかを確認します。単身世帯の構成比や増加率が高い場合でも、配偶者の死亡による独居高齢者の増加が原因のケースがあります。 「夜間(居住)人口構成」や「住宅の所有関係別世帯構成」「家族類型別世帯構成」の値もチェックして判断してください。

住宅の所有関係別世帯構成

民営借家世帯の構成比と増減率を確認します。構成比が減少傾向の場合でも、地域の再開発といった供給側の都合が原因しているケースもありますので、「夜間(居住)人口構成」「住宅の建て方別世帯構成」「昼間人口の構成」でそれぞれの増減率をあわせてチェックしてください。

居住者の就業産業構成

居住者の就業産業が特定の産業に偏っていないかをチェックします。左のグラフのように特定の産業(製造業は要注意)の比率が高い場合、増減率をチェックするとともに、データマッピング機能を利用してその業種の昼間人口が多いエリアから中核となっている事業所を割出し、新聞記事や現地調査で撤退等の動きがないかチェックする必要があります。

住宅の建て方別世帯構成

共同住宅の建物階数別の構成比、増減をチェックしてください。

左のグラフのように高層の共同住宅の構成比・増加率が高いエリアの場合、そうでないエリアと比べて低層アパートの訴求力が低くなることが予想されます。

家族類型別世帯構成1・2

家族類型別(「夫婦のみの世帯」「夫婦と子供からなる世帯」「その他の核家族世帯」「その他の親族世帯」「非親族世帯・単独世帯」および「6歳未満親族のいる一般世帯」「18歳未満親族のいる一般世帯」「65歳以上親族のいる一般世帯」)の世帯構成、増減を確認します。 「世帯人員別構成」「夜間(居住)人口構成」の値とあわせてチェックしてください。

居住者の就業状況・従業上の地位の構成

「失業者・非労働力人口」の構成比をチェックしてください。「夜間(居住)人口構成」で現役世代が多いにもかかわらず、この割合が高い場合、滞納リスクの高い居住者が多いエリアであると考えられます。

居住者の就業職業構成

管理的職業、次いで専門的・技術的職業の構成比をチェックしてください。これら職業に就業する人の構成比が高いほど、高収入の居住者が多い傾向が見受けられます。

左の例では、下のグラフのエリアの方が「専門的・技術的職業」「管理的職業」の構成比が高く、上のグラフのエリアに比べて高収入の居住者が多いと考えられます。

学生の構成

学生をターゲットとする物件を投資対象として考えている場合、構成比と増減率をチェックしてください。

5年前の常住地の構成

「夜間(居住)人口構成」のコーホートとあわせて、5年前の常住地(「現住所」「自市区町村内」「自市内他区」「他市区町村」「他都道府県」「国外」)の構成を確認します。 「現住所」以外の構成比が高いほど、流動性の高いエリアであると考えられます。

昼間人口の構成

一棟ビル、店舗、事務所を投資対象として考えている場合、基本指標の昼夜間人口比・昼間人口増減率とあわせて、こちらで昼間人口の構成と増減率をチェックしてください。

昼間人口の勤務先業種別構成

「昼間人口の構成」で「従業者」の構成比が高い場合、こちらで従業業種別の構成比も確認してください。特定の業種の構成比が高い場合、現地調査等でその動向をチェックする必要があります。

データマッピング

地図表示項目(「居住人口」「居住世帯」「民営借家世帯」「単身世帯」「昼間人口」「昼夜間人口比」)を選択後、地図表示内容(「密度」「年平均増減率」)をチェックします。なお、一部項目で表示内容が異なるものがあります。

密度を指定した場合、指定範囲内の各エリアの密度の相対的な高さが濃淡で表されます。エリアをクリックするとそのエリアの密度等が表示されます。

年平均増減率を指定した場合、指定範囲内の各エリアの年平均増減率が減少傾向の場合青で増加傾向の場合赤で表示されます。また、色が濃いほど増加または減少率が高いことを意味します。エリアをクリックするとそのエリアの増減率等が表示されます。

類似エリア分析

類似エリア分析の対象都道府県・地区町村を指定し「類似エリア分析」ボタンをクリックします。例では、東京都中央区銀座3丁目起点半径500mの類似エリアを大阪府全域から抽出しています。

「分析条件設定」ボタンをクリックしてポップアップ表示される分析軸設定フォームで分析条件を変更することができます。

「類似エリア分析」ボタンをクリックしてしばらくすると類似度が高い順に分析結果に表示されます。☆の数は全国レベルでの類似度の絶対評価を表しています。

「比較対象に設定」ボタンをクリックすると、指定したエリアが比較対象に設定され、各指標を表・グラフで比較することができます。

「地図」ボタンをクリックすると、左のように指定したエリアの地図がポップアップ表示されます。

路線価設定

地図の下にあるボタンをクリックすると物件所在都道府県の路線価が掲載された国税庁のページがポップアップ表示されます。 このページで物件の路線価を調べます。

路線価欄を開いて、接道種別、接道方向、地区種別、路線価を入力します。

「奥行」「間口」をクリックすると、計測モードになります。

地図上で、奥行または間口の起点と終点をクリックすると距離が計測され結果が設定されます。

「設定」ボタンをクリックすると、土地面積が設定済みの場合、間口・奥行補正や側方路線影響加算等を行い掛け目(簡易評価額欄を開いた際に表示される「評価基準設定」ボタンから変更できます)を乗じた簡易評価額が自動算出されます。

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